주택임대사업자 등록 해야할까? 과세기준, 신고방법을 알아보자

2013년 이전에는 전부 과세하였으며, 14~18년에는 총수입금액 2천만원 이하분에 대해 한시적으로 비과세 하였습니다. 19년 귀속부터 상가 임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 과세원칙에 따라 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득도 소득세가 과세되어 앞으로 주택임대사업자를 등록해야 하는지 과세기준과 신고방법은 어떻게 되는지 알아보고 신고 누락하는 일 없으시길 바랍니다.

 

사업자등록

임대사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, 2020년 귀속부터 사업자 미등록 가산세가 부과됩니다. (사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%)

---

주택임대소득 과세기준

	보증금	월세
1주택	과세대상아님	국외소재 주택 또는 기준시가 9억원 이상 국내소재 주택
2주택	과세대상아님	월세 수입 전부
3주택	보증금 합계가 3억원을 넘는 경우	월세 수입 전부

※ 소형주택(주거전용면적 40㎡이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외(2023년까지)

---

주택임대소득 신고방법

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세(6% ~ 45%)와 분리과세(14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(6% ~ 45%)하여 신고해야 합니다.

---

종합소득세 세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	1,080,000원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	5,220,000원
8,800만원 초과 ~ 1억5,000만원 이하	35%	14,900,000원
1억5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	35,400,000원
10억원 초과	45%	65,400,000원

---

반응형

비과세 주택임대소득(소득세법 시행령 제8조의 2)

① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택 부수토지가 포함된다. 

② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택 부수토지”란 주택에 딸린 토지로써 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민 공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

③법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다. 

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동 소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.

가. 해당 공동 소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만 원 이상인 사람

나. 해당 공동 소유하는 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.

가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산

나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택 부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택 부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용 건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. 

1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택 부수토지의 범위는 제2항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용 건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택 부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 “기준시가가 9억 원을 초과하는 주택”은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다. 

⑥ 법 제12조제2호나목 전단에서 “대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액”이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의2에서 “주택임대수입금액”이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배 비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다. 

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.